■ 一定要学会找客户
三个条件：有强烈的投资需求，或经营需求；有一定的资金实力；还必须有对资金的一种控制能力。
■ 谈到客户的痛处
招商人员为什么要谈到客户的痛处，因为客户来的时候，他怀着疑虑，抗拒，担心，带着一堆的疑问过来的，如果你解释不清，就算解释清，对你这个人不信任，最后还不会成交，客户身上穿着几层防护服，一般都是六七层，招商人员以三寸不烂之舌要一直拼命解释。
■ 不要脸
不要强化自己，跟客户介绍时，不要说项目有多么的好，讲这些事没用的，客户不是因为项目好而选择你，而是因为他有需求。地段，业态规划，租金，未来的营运，这样对客户来说，第一，投资的痛处能解决。第二，对他实现一种投资的梦想。给客户面子，我们要是时时刻刻注意给客户足够的面子，足够的尊重。
一方面，营运推广计划编制前置。高质量的推广活动设置自然是核心，但计划编制的时间安排也不可忽视。建议不要将计划排的太过紧凑，而是要适当的留有余地。例如有些房企的年度推广大纲在12月底才能出来，这就影响了下一年度首季度和首月的推广计划编制。因此，为了充分预估到各种可能的影响因素，让月度和季度的推广计划编制更具实操性，建议营销推广计划编制前置，年度计划提前两个月完成，月度计划提前1个月完成。
另一方面，不可忽视对于营运推广活动的后期效果评估。凯德就要求在每次重大营运推广企划活动后两周内必须进行效果评估。对于评估的项目，可以参考标杆企业的成熟做法，建立一套相对科学的评估框架，如包括活动前后一周内广场总体、各主力店和各步行街商户销售对比，客流量对比，车流量对比，各主力店和各步行街商户对企划活动的满意度等。例如，某标杆房企商场营运推广计划编制和总结：
在商铺调整之后仍未达到要求的，就必须进行招商调整。通常可以改变冷区的经营业态，以高客流的商家拉升该区域热度。通过对局部业态布局的优化可直接提升冷区的客流，避免产生商业经营的“死角”，能够最大限度地提升购物中心的资源利用率。如很多商家在步行街端头形成经营冷区，因此在优化调整中适合引进消费目的性较强、且与相邻品牌协调的业态，如儿童乐园周边搭配儿童零食、儿童美发等。
当然，无论是月度与季度的基础性市场调研，还是半年与年度的发展性市场调研等，这些经营数据的长期积累都可以为经营决策提供可参考指标。调研结果是决定商场后续的规划方案和招商调整工作的关键依据，需要商业地产运营决策者高度重视。
